反映二手樓價的中原城市領先指數,樓價持續向下調整,中原CCL、CCL_Mass、CCL(中小型單位)及CCL(大型單位),四大整體指數重返今年3月財政預算案時的水平。預期樓價未見底,2019年次季CCL目標160點兼且止跌。

樓價是雨點式「假」跌? 真相是甚麼? 業界朋友及從業員應該知道底蘊。 現階段問十個人有九個認為,港樓步入熊市。傳統上,當房地資產價格自高位跌2成至3成,可界定為技術性熊市。好多人幾時最底位? 幾時是最佳上車時機?

當樓價跌1成,大家可能會搶住入;當跌夠2成,這是千載難逢的機會搶住入,惟跌夠3成,再不會是「不要騰,睇定啲」,質疑港樓變質了,屆時人心亦會逆轉。

買樓最忌不是沒有首期,係你根本對投資、對買樓上車、對按揭半桶水。不如置業前先好好了解八個基本要素。

(一)分得出自住需要 定 投資?

如果真係有自住需要,以現時市況來說,供樓點都好過租樓,以市區一個400萬元上車盤為例,租樓住約12,000元,如果買,借盡90%,供盡30年,按息2.35%計算,每月供款連雜費約14,000元,當中約有6,800元本金,實際要付出的成本約5,500元。

如果沒有自住需要,純為投資也是好機會,不過買樓就要識得從投資角度去揀。

(二)是否有穩定收入?

跌市很多時候是因為經濟轉差,例如今次跌市導火線之一貿易戰,相信會續一段比較長的時間,你的工作、收入是否穩定,會否因為經濟轉差而失業?萬一失業,是否可以隨時搵過份工?又或者是否有足夠的流動資金可以捱過經濟低谷,有就更安心了。

 

(三)買私樓定抽居屋?

自從林鄭上台,年青人上車多了一個選擇,抽!如果你符合資格,可以抽居屋,又或者首置上車盤,價錢都比私樓便宜很多,例如最新的居屋,大約只是市價的5.2折,雖然大家都知道好難抽,但未來資助房屋供應會持續增加,係咪應該等呢?一次抽唔到,係咪應該等第二次、第三次呢?除了考慮是否急住要住,還要考慮居屋不能出租,不能加按,投資價值相對較低。

 

(四)住大啲,買舊樓?

經常聽見前輩說,舊樓地方實用,而且價錢平,同樣的價錢可以買大好多,好抵買,好抵住。抵…是事實,但不代表值!首先,很多舊樓因為樓齡太高、日久失修等原因,做唔到高成數按揭,要俾四、五成首期,供款年期亦要縮短,計錯數隨時成交唔到。第二,日後的保養維修費比較貴。第三,亦是最重要,將來賣出去的時候,買家亦會遇到很多困難,較難賣出,跑輸大市。1

 

(五)買新樓定買二手?

樓齡太舊隨時中伏,咁買新樓定買二手好呢?很多熱炒的上車屋苑樓齡都在20多年到30多年之間,間格比新樓實用,例如300呎已經可以間到兩間房,沒有露台沒有工作平台。如果價錢合理,買二手樓是不錯的選擇,可惜的是之前升市,很多細價上車盤呎價都已經推到很高,要考慮是否值得繼續高追。

▼ 相片攝於我(Ann姐) 和豪叔準備 股樓入門研討會

(六)買新樓好唔好?

為了遷就年青人的購買力,很多新樓都主打開細則,就最近已經有好幾個新樓盤,有200呎以下的細單位供應,甚至可以壓到400萬以下,雖然總價低,可以做到高成數按揭,一來呎價相對較高,二來細心一睇,其實與一個普通的劏房沒有多大分別,將來自己住的時候,亦未必夠用,將來是否有足夠承接力呢?

 

(七)住大啲,住遠啲?

偏遠地區樓價當然會比位置好的地區便宜,是否值得呢?現在的交通費可不便宜,一程車隨時要幾十元,是否值得呢?除了錢,還有時間,如果每天上落班,要花兩小時,又是否值得呢?如果是鐵路沿線,出入方便,遠些少都可以考慮,但若太偏遠就小心了。

 

(八)買樓的財務目標

年青人上車買樓,最重要考慮是否有自住需要? 買樓不是短期財務目標,沒有父幹的年青人根本不可以在畢業後的八年內置業。

薪金的水平對能否達到目標有一些影響,初出來工作薪金的水平多數不高。 如果頭幾年欠缺財務紀律零儲蓄,首期更會無期。置業是一項高借貸,當一個人的思想及行為皆不成熟時,「說人生不只係為一層樓」, 想起背負了一項數目龐大而又要在未來三十年每月歸還的債務時,只會後悔,活在愛與痛的邊緣。但當年明白持貨十年來計,香港樓資產升值的力量可能令你得到數百萬。你已經擁有可以半退休水平人生第一步。你返工揾十萬但沒有「資產變成現金流」財商,一年又一年之後,人到五十你會真心明白。一念天堂un un 腳,一念地獄工作到死的那日….

* 擔心貿易戰,這刻用十年去看,如果你有信心十年國內房也是升,這刻香港調整是一個小小入市機會。你成日望穿秋水想等便,到咗又驚死。你問下自己想點?

共勉之!
Ann姐
資深驗樓師及房產投資導師
TVB「蝸居宅急便」、「有樓萬事足」節目總顧問
著作「買樓上車防中伏」、「上車又住又賺」、「買樓上車防中伏」及「財富十級跳」作者,作者專頁Ann姐上岸原理 及 cMoneyHome.tv

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