居屋訂價與市場脫鈎,買樓上車5部署

政府推出「靚地」,如擁海景的啟德發展區等地皮興建居屋! 特首林鄭月娥6月29日公布6招新房策,例如針對發展商的空置稅及修改預售樓花同意方案。運輸及房屋局局長陳帆6月30日接受香港電台訪問強調,空置稅主要希望「屋有所用」,若發展商有入伙紙後一年沒有使用而需要支付空置稅,政府並非逼他們出售,發展商可選擇出售或自住。

1) 居屋、綠置居訂價與市場脫鈎,最有影響力!

首先,直接受影響的,可能是未補地價資助房屋市場。

之前有朋友入飛抽居屋:「哎呀!早知唔抽住啦!」

難怪!難怪!近年的居屋,多以市價7折訂價,但隨着樓價不斷上升,無論是啟德項目,還是長沙灣項目,部份單位呎價過萬,市場為之震驚。至於未補地價的二手居屋,同樣貴到瘋顛,很多靚地點的二手未補地價居屋,呎價早已經過萬!現在資助房屋訂價與市價脫鈎,市場估計居屋低屋5.2折,綠置居更低屋4.2折,即係點?…粗略計算,同樣的單位,原本700萬平售520萬!原本350萬的單位殺價至260萬!如果你手上有張綠表,準備買二手居屋,會唔會都停一停,諗一諗呢?

2) 其次,私樓尤其貴到失去理智的上車盤,亦有機會受影響。

林鄭新政策其實想告訴你盲目追價是非常不智的!

之前筆者已經在專欄寫過,建議資助房屋訂價與市場脫鈎!

因為如果跟市價打折,主導的就是市場,或者是新樓發展商,只要發展商一直將新樓的樓價推上去,周邊二手業主跟隨,所謂市價就會不斷創新高,折扣價亦會水漲船高,政府被牽着走!


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3) 如果訂價與市場脫鈎,政府就搶回訂價權!

這個訂價權很重要,政府將由幫凶,變做英雄!

舉例,同一個地區,有兩塊地,一塊是私樓,旁邊是居屋。

以往…你賣2萬 / 呎,政府要賣1.4萬 / 呎,市場有何反應?

「嘩!居屋都過萬!唔買呢世都買唔到啦!」政府幫手做勢!

今天…你賣2萬 / 呎,政府賣6千 / 呎,市場有何反應?

「嘩!隔離咋喎!有乜理由貴咁多?」政府潑你一盆冷水!

4) 冷靜啲未?清醒啲未?

試想想…以一些熱炒的上車屋苑為例,樓齡接近40年,都要賣到呎價1.8萬,如果旁邊的未補地價居屋,市價約7折,呎價1.3萬,你會說:「這是私樓,那是居屋,居屋都賣1.3萬啦,佢賣1.8萬都唔係特別貴啫。」於是就照高追,心安理得大覺瞓。

但是如果旁邊的全新居屋,呎價是6千呢?或者你會覺得:「嘩!行過對面馬路,價錢爭幾倍喎!我咁貴買,仲要幾十年樓,會唔會好傻呢?」就算買咗,可能你都會幾晚瞓唔着。

政府其中幾幅計劃改做資助房屋的用地,在啟德!

絕!旁邊私樓賣3萬,政府居屋賣6千!

你會唔會停一停,諗一諗呢?

5) 現時市場亢奮,要即時令樓市轉勢是不可能的。

正如之前筆者所說,只要政策不變,尤其是15% 印花稅不撤,業主們仍然唔願賣樓,在全城冇鎖匙的情況下,樓價仍然易升難跌,不過今次幾招,最少可以令到合資格申請居屋的人士,不會再盲目高追上車盤,令亢奮、盲目追價的心態降溫,升勢或會放緩。

文 :  Ann姐  x  Anthony Sir

以上文在6月30日出稿。 以下是7月14日出現的現象:

新居屋定價出爐,即將發售的三個新居屋售價低至118萬元,即使是市區啟德居屋單位,售價亦不足200萬元。政府平賣新居屋,二手居屋業主隨即減價掟貨,天水圍成重災區,天麗苑重現「2」字頭成交,開放式迷你戶兩個月跌價40萬元。2018年5月,天水圍錄得一宗超癲價成交,天麗苑一個實用211方呎居屋「劏房」,竟以325萬元易手,是區內迷你居屋首次升破300萬元,呎價15,403元破盡天水圍住宅紀錄。(來自蘋果日報)


Ann姐 & Anthony Sir 樓市及資產增值分享

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買樓斷捨離投資,大屋苑還是鐵路沿線…

屯門一個半山新盤以貼市中心出價!  御半山公佈首張價,涉及118伙,平均折實呎價$15,248,價錢較市中心二手屋苑貴15.2%!  有街坊直言「貴到有啲驚!」睇下最平單位為1A座1樓B室,實用面積304方呎,一房間隔,定價為631.34萬元,呎價為20,768元,折實價498.75萬元,折實呎價16,406元。咁如何入市第一步 要知咩叫筍?買樓斷捨離投資要…

買筍盤第一步…知道咩叫筍!

真人真事.試過無數次…

朋友: 「我都好想買樓呀,平平哋有咩筍盤介紹呀?」

筆者: 「有冇話鍾意邊區?」

朋友: 「冇乜所謂,市區就得,最緊要有升值潛力。」

筆者: 「觀塘丫,你熟呀,最近收到個盤幾筍。」

朋友: 「响邊架?幾錢呀?」

筆者: 「XX大廈,YY街,198萬,兩房啱上車。」

朋友: 「好似吊腳咗少少。」


筆者: 「如果唔係就唔會咁平啦,呢口價賺硬架!」

朋友: 「麻麻地,仲有冇呀?」

筆者: 「AA花園丫,大屋苑、方便、山景,有間220萬。」

朋友: 「呢個屋苑我聽過,抵咩?」

筆者: 「樓景都賣240萬,抵架!相熟代理彈俾我架。」

朋友: 「我之前都有朋友住嗰度,好似唔係好值。」

筆者: 「……咁一係你周圍睇睇先丫,做嘢先,再幫你留意。」

朋友: 「係啦喎,記得幫我留意啦……」

最後…當然冇咗件事啦!

幾年後,兩個盤都升咗超過一倍,跑贏大市!

朋友仍然都未上車,同學識貨買咗,賺咗超過兩球~~

有冇筍盤介紹?…你係咪知道咩叫筍先?

不經不覺,筆者買賣物業已經十幾年,再加上身邊的同學、戰友齊齊拍住上,經歷起起跌跌,睇樓無數,買賣無數,也在各區建立了一定的相熟經紀網絡,要搵有一、兩成水位的筍盤唔難。

問題是…個個都話想買筍盤,你係咪知道咩叫筍盤?

印象比較深刻的一次在2010前…

筆者在今天的何文田站附近其中一幢單幢樓,早已買了兩個單位,一個是鳳凰樓層,全公園景,另一個是頂樓連天台,前面遠眺遊輪碼頭,後面全公園景。忽然有業主劈價,一個實用270呎的兩房,連550呎平台,向公園的特色單位,只需130萬!

筆者通知身邊朋友,大大話話講咗俾十幾個朋友知,講到口水乾,一個又話驚泡沫,一個又話驚供樓辛苦,最後只有一個朋友半信半疑地買下來,現在這個單位要500萬了!

最近都有!基本上年年都有!

就在2016年樓價急挫的時候,又有朋友問…有冇筍盤介紹?
當時一些上車屋苑例如金獅花園、河畔花園等等都插水,300萬樓下就有交易,筆者不是沒有跟朋友說,但是朋友反應還是一樣,又話細、又話驚繼續跌,甚至有朋友覺得我跣佢!嘥鬼氣!

還是投資兵團的同學戰友識貨,一呼百應,一口氣就搶下多個2字頭筍盤,好似搶錢咁,甚至樓都唔睇就買,當日270、280萬買入的,今天都已經衝破450萬,直指500萬了!有些個案在電視節目及新書都有分享,不贅。

點解?筍盤都唔要?

係呀!事實上絕大部份人根本唔知道…甚麼是筍!

絕對不容易!如果平時沒有睇樓,沒有研究,是不會懂的!

如果由零開始,沒睇過十區、八區,每區沒睇過十間、八間,沒有細心分析研究,是不會理解的。

可能有朋友會說…嘩!咁咪要睇成一百幾十間?

是的!要成為專業投資者,就要有心理準備啦。如果唔係,又點會有足夠的數據,知道甚麼是筍?甚麼是伏?

沒辦法…筍盤會先跟同學戰友分享,因為大家知道甚麼是筍!

至於其他朋友,尤其冇睇樓的朋友問…有冇筍盤介紹?

其實講都唔會明,抱歉了~~


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我第一次買樓奇遇,樓殘廿幾萬上車,21萬首期賺近140萬

師傅教落,買樓要睇Location、Location、Location!今時今日,在香港,這個金科玉律已經…Out 晒!不少前輩都跌到一地眼鏡碎!

咩叫筍盤?有人覺得要大屋苑、質素高,有人覺得要方便、景靚,計我話,最緊要有錢賺!三年前好多同學成功撈底,今天陸續高價出貨,呢個單位用21萬本賺近140萬,質素唔高,但係做到又住又賺。想再知多啲點執細價筍盤,今個星期講座再分享。

同學: 「搞掂!簽咗啦!」
筆者: 「賣咗嗱?好唔好價?」

同學: 「呎價1.5萬呀!創咗新高!」
筆者: 「恭喜晒!」

同學: 「如果以首期計算,3年翻咗6倍!」
筆者: 「真係估唔到,同期買入嘅單位,呢個回報算高。」

同學: 「當初你個相熟代理帶我睇呢個單位,我都好猶豫。」
筆者: 「好難怪嘅,事實上單位嘅質素真係唔高。」

同學: 「當時手頭得30萬,仲以為上車無望。」
筆者: 「選擇真係唔多,呢間算好架啦。」

同學: 「當時你個相熟代理話,如果我唔買,佢老闆買。」
筆者: 「當時你梗係覺得佢吹水啦。」

同學: 「都有啲架,好在最終都有聽你哋講。」
筆者: 「所以話,第一層樓唔使要求咁高,捱幾年就海闊天空。」

同學: 「靠佢我今日先換到樓咋!原來質素高唔一定賺得多…」
筆者: 「雖然質素唔高,但係佢有呢幾年爆升樓嘅幾個特質…」

又有同學請食飯,吃了一頓美味的火煱。
三年多前,樓市調整,很多戰友都趁機撈底…
筆者與其中一組戰友搶攻油尖旺區,市區樓,收租回報高,進可攻,退可守。半年之間大約買了4、50個筍盤,筆者自己都買了好幾個300萬左右的單位收租。另外有些年青的同學,預算不多,就買一些200多萬的單位先上車自住,返工、返屋企都不知幾方便,又住又賺。

同學H買的單位,客觀來看,質素不高,但賺幅甚高!
單位面積很小,只有230呎,極低層望樓,沒有景觀可言,買入價是210多萬,最近以近350萬賣出,樓價升幅超過6成。同學借盡9成上車自住,首期僅21萬多,翻了6倍。由於單位不太殘,只花了大約1萬多元翻新,連同代理佣金、厘印、雜項不用30萬。今次創新高賣樓,賬面賺近140萬,連同過去3年供樓的本金,取回逾150萬,成功換入一個400呎單位,提升生活質素,仲有錢淨!

銀碼細價大晒!
當年同學預算不多,唯有將貨就價,近年樓價急升,更難買,加上政府推出的逆週期措施,例如400萬以下才可以借9成,貸款人又要經過壓力測試等等,400萬以下單位受到熱捧,呎價扯高,呢個單位都唔算誇張,近年有不少百多呎的已補地價公屋,竟然賣到萬多元一呎,更令人震驚,無辦法…200多萬,根本無選擇!至於位置靚的私樓,300多萬已經買少見少,自然被受追捧。

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