銀行Call Loan 負資產,業主恐怖風險 – Ann姐按揭班 | 財務自由




十年前買樓做按揭的平均金額大約是169萬,平均成數是近六成按揭,按揭年期是通常20年。十年後的今日,平均按揭額巳增加一倍,超過360萬,按揭成數多數用30年。當樓價一路向上升,業主層樓的資產價格高於借貸額。銀行和業主皆大歡喜,部分業更會加按層樓套現作其他用途?。

可是當樓價驟跌,因為銀行用超低息搶客,隱藏住巨大危機就會浮面。這正是負資產Call Loan 的恐怖風險?。Call Loan是指銀行有權要求貸款者提早償還層樓的貸款,貸款人(ie. 業主)屆時也要抬錢還債。網上傳聞有人說準時還款,就不會 call loan,這不是完全正確。

上星期筆者出席樓市講座分享按揭資訊,有參加者準備上車,就算有200萬首期,但還是不敢入市,因為擔心樓市跌及銀行 call loan。

筆者今次分享有關銀行 Call Loan ,希望一般準業主及我的學生們有較全面認識。同時有成熟投資者思維去入市,免得太困擾自己。

1 :
準時還款,銀行也會 Call Loan 因為

在現實的世界, 銀行很討厭CALL LOAN。首先, 現時的銀行錢多得水浸般, 巴不得將所有的錢都借出去以增加利息收入。而且, CALL LOAN 會涉及不少成本, 例如律師費和拍賣費等。再者, CALL LOAN 未必是一件對銀行有利的事, 尤其在跌市時, 即使拍賣銀主盤, 都未必能完全收回全部貸款, 變相令銀行增加壞帳。

在正常的情況下, 客戶正常還款, CALL LOAN是不會發生的。銀行亦最喜歡這類準時還錢的客戶, 甚至時不時加推優惠和現金回贈留客。不過有一點要注意, 按揭合約一般都會加上一句”本行保留一切權利撤消此按揭及要求即時還款”之類的條款。不過這種情況發生機會很低,除非客戶不準時還款, 又或是嚴重違反合約上的其他規定。

2 :
樓價驟跌,97年負資產沒頂爆煲

97樓價大跌,相信上一輩的小市民還印象深刻, 03年沙士更加將樓價推入新低位。當年的政府没有好像現時般的嚴密借貸條例, 很多小市民可以不用通過壓力測試和入息審核已經可以輕易借到九成什至九成半按揭。因為這個原因,就等同埋下一個計時炸彈,樓價一跌,負資產就相繼湧現。情況有如買下一個高風險的孖展,股價下跌時,就要及時補倉,否則蝕到入肉見血。

舉個例子,如果小市民以5,800,000買入一個單位,以八成按揭上會,即問銀行借了4,640,000。假設現時樓價大跌三成,即當初5,800,000購入的單位,現只值4,060,000 ,比向銀行的借貸還要低。假設該市民沒有準時還款,以銀行亦覺得此客戶有走數的可能,銀行要求她即時償還所有的貸款,即使該市民放棄供款,放棄層樓,她仍然要補回大概58萬的差價。這亦是當年負資產業主要補錢賣樓的原因。當時,這種負資產的情況十分普遍,但call loan 都是發生在市民不準時還款的個案上。銀行亦都避免向正常還款的客戶call loan。

Ann負資產即是樓價不抵按揭負債業主可能被銀行追討差價。

時至今日,市民在申請按揭的時候已做足壓力測試和入息審查,加上現時的利息跟當時相比,算是非常之低。就算申請高成數按揭,亦需要繳交保費,將風險轉介至按揭證券公司。因此市民無法償還貸款的個案極少,加上現時市民上車普遍以六成上會,高成數按揭的比例其實只佔一小部份,即使現時樓價大跌,形成負資產的情況一定會比97時的大幅減少。

 

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3 :
居屋Call Loan

如之前所說,現時市場上的高成數按揭佔比其實非常之少,撇除已購買按揭保險的個案外,最常見的高成數按揭是居屋。居屋可分為白表和綠表購買,前者最高可借9成,而後者更可借9成半,而且不用作壓力測試,只需進行一般銀行的入息審查便可。

即使看上去風險似乎十分高,但其實居屋是100%受到政府的擔保,一般政府都會提供25年的擔保期,即使樓價下跌,銀行亦不會和冇需要向這類個案call loan。

4 :
小心! 很大機會 Call Loan

按揭合約一般都會加上一句”本行保留一切權利撤消此按揭及要求即時還款”之類的條款。不過這種情況發生機會很低,除非客戶不準時還款, 又或是嚴重違反合約上的其他規定。而最常見的違規就是「偷雞出租」。

現時政府為了監管風險,都會訂明最高的按揭成數規限。在不同的情況下,都有不同的按揭成數限制。而政府為了抑壓炒樓風氣,都會限定如果物業是用來出租的話,都會只能做到比較低成數的按揭。在銀行申請上回的時候,在按揭合約上都會註明該物業是用作自住或是作出租用途,而客戶必須遵守。如果銀行發現有違規出租的情況,銀行有權即時要求客戶補回相差的成數,甚至收回按揭。

至於購買按揭保險的高成數按揭,按保公司甚至會定時寄信到物業地址,在規定的時間內要求業主回信,以確保該物業是作自住用途。

 

5物業抵押向財仔借二按

在按揭合約上,除了定名物業的用途外,都會註明不能向其他銀行或財務公司就該物業進行二按。如果市民違反該規定,銀行有權即時call loan。當然,在申請按揭時,已經得到銀行允許的發展商二按除外。別以為可以偷偷向財務公司借取二按,不論銀行或是政府,在此的取態是非常嚴謹的。如果市民向其他銀行或財務公司借取二按,財務公司會將此記錄入田土廳,而田土廳會以電子提示方式通知一按銀行。銀行收到通知後,有權以客戶違反合約的理由收回按揭,又或者即是要求客戶取消二按。所以,有金錢需求的客戶,可以以其他方式,例如私人貸款或稅務貸款去借取資金,甚至可以向一按銀行申請加按,但緊記切勿用二按這種方法,否則連按揭都可能被取消。

 

總結

朋友又說,資不抵債會Call Loan的。
根據筆者過往的經驗,只要你乖乖的每個月供樓,正常情況下很少會Call你Loan,除非你是自僱人士、做生意,銀行擔心你生意唔好會影響還款。

有專家說就算你乖乖還款都有機會Call,我唔係銀行唔敢代佢答,不過如果佢見到你有百幾萬元係戶口,有乜必要Call你呢?若果樓價真係跌得好勁,呢百幾萬元你仲可以去買多間添!

 

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