【放寬按揭?】買樓新部署,呢一帶有待轉型升值 | 樓市2019 | CBD2計劃




對於財政司司長陳茂波昨日出席電台節目時「放風」指考慮放寬按揭成數,及在網誌提到是否減辣!  邊度有待轉型升值?  曾經看觀塘的新樓,但金額比較大,超出了預算。

如果想在觀塘尋寶,買低水二手樓,仍能夠享有重建優勢,而又不用花太多錢嗎?現在還值得追嗎?觀塘還有一些適合小投資者的細價樓嗎?在哪裏?

筆者與學員早於2010年開始大舉進軍東九龍,當時樓價很便宜,政府「CBD2計劃」尚未出台,啟德機場一直荒廢,我們相信必有可為,於是放膽入市。

首先買入的是「九龍灣三寶」,即德福花園、淘大花園、得寶花園的物業。其後港府公布「起動東九龍」,樓價倍翻又倍翻。熱門屋苑的樓價亦貴了很多,如果想買,應該買甚麼呢?

那時候我們看見觀塘重建的機會。大約2015年,裕民坊的鐵皮屋開始清拆,重建計劃第一期觀月•樺峯開始入伙,筆者與學員轉戰觀塘,趁重建新聞未炒熱,率先入市。

 

2019年我對樓市的十大忠告

 

重建計劃分三個階段

重建計劃的首階段是當年的月華街巴士總站,即現在的觀月•樺峯;次階段是當年的裕民坊,即現在的凱滙;第三階段是凱滙對面的舊樓群,即是現時展銷廳模型所見的大型商場及商業大樓。

重建計劃啟動前,裕民坊是觀塘的核心位置,有很多舊樓、巴士站、小巴站、鐵皮屋群是平價市場,還有很多食肆、戲院、K場、零售熱店,人來人往。

自從裕民坊清拆後,半個觀塘亦消失了,觀塘居民到哪裏去?其中一個熱點是觀塘與牛頭角之間,例如馬蹄徑一帶,有不少細價樓,單位面積比較細,所以總價較便宜,而且是單幢樓,其中較為出名的有麗裕、寶峰、寶恩、琼林等大廈等。

 

筆者有不少同學於幾年前,樓市調整的時候入市,目前已升值不少。比較具規模的小屋苑是裕民中心,呎價不算貴,但因為面積較大,總價格也比較高。

另一個人流比較集中的地方,是物華街一帶,這裏是其中一條主街,有很多金舖、化妝品店、藥房等,最近因為凱滙登場,各大地產代理亦搶點。

再往上走的瑞和街是街市,人流超旺,惟這範圍以40至50年以上的舊樓、唐樓為主,是基層市民聚居的地方,屬於低消費區,買平樓沒問題,但期待轉型升值,相信要等一段較長時間。

 

【上車唔好Kai 】買的樓唔一定要住?

 

至於比較優質的居住地段,首選月華街及半山一帶。月華街呈馬碲形,是觀塘傳統的高尚住宅區,雖然樓齡普遍較舊,但質素較高,論地段旺中帶靜,環境不俗。近年興建了電梯,可直達港鐵站,方便了很多。

再往半山方向走,開始遠離繁囂,牛頭角方向,可以留意功樂道、康利道一帶,環境優越。

至於觀塘方向,可以留意曉光街一帶,即曉麗苑附近,環境不俗,但價格便宜很多,生活起居方便,可以到曉麗苑的小商場,或沿扶手電梯到秀茂坪廣場。去年誕生了一幅地王,呎價高達12,000元,相信將來會有一番新氣象。

今次樓市下跌,仍未見底? 最少到目前為止,仍未見到見底訊號,過去兩年,樓市升了很多,由2016年的底位,到2018年的高位,樓價升了四成多,未來幾個月或會再試低位… 【樓市會跌多久? 如何評估入市時機 】

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